Кадастровая стоимость (КС) определяется по результатам оценки, производимой государственными органами в отношении объектов недвижимого имущества. Она служит для определения налогооблагаемой базы, а так же для расчета платы за пользование земельными участками (аренды) государственной или муниципальной собственности.

Механизм определения КС основан на оценке однотипных, обладающих схожими характеристиками объектов. Он не предусматривает индивидуализации оценки конкретного объекта. Между тем, конкретное строение или земельный участок могут обладать уникальными качествами, которые делают его более ценным, по отношению к схожим объектам. В этом случае возникает потребность уточнении произведенной оценки.

Что такое оспаривание кадастровой стоимости: порядок действий – тема данной статьи.

Нормативная база для установления КС

До недавнего времени основными нормативными актами сферы оценочной деятельности являлись:

  • ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности…» 1998 года;
  • ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке», 2013 года.

Однако, за минувшие семь лет, прошедшие со времени принятия последнего закона, при применении этих актов на практике, накопилось множество проблем и противоречий. Конкретно – при оспаривании КС и установления её на уровне рыночной стоимости.

Накопившиеся проблемы привели к принятию 31.07.2020 г. Федерального закона №269, которым внесены поправки к упомянутым выше нормативным актам. Они существенным образом изменил правила оспаривания КС земельных участков и других объектов недвижимости.

С 11.08. 2020 г. закон начал работать, поэтому, порядок действий собственников и лиц, желающих оспорить КС, будет рассматриваться на основании новых правил.

Кто имеет право на оспаривание

Круг объектов недвижимости, КС стоимость которых является базой для расчета налогов, определен: ст. 372, п.2 ст.378.2 НК РФ. Как следует из перечня, налогоплательщиками могут выступать:

  • юридические лица;
  • арендаторы;
  • физические лица.

За пользование  нежилыми помещениями торговых и офисных зданий, расположенных в нежилых помещениях объектами общественного питания. Иностранные организации/представительства, не осуществляющие на территории РФ коммерческой деятельности, а так же владельцы недвижимости на землях, предназначенных для ИЖС, огородничества/садоводства или ЛПХ.

Для них приоритетной задачей является оспаривание КС с целью ее уменьшения, чтобы снизить налогооблагаемую базу.

В противоположность указанным лицам работники бюджетных организаций, действующих на основании ст.7 ФЗ-237, прямо заинтересованы завышать КС до уровня рыночной стоимости. Таким образом, инициировать пересмотр могут обе стороны.

Новый порядок

С августа 2020 года вводится досудебный порядок рассмотрения заявлений об обжаловании СК. Ранее существовала альтернатива: либо обратится к комиссии ГБУ, производившего оценку, либо, минуя его, отстаивать свои интересы судебным порядком. После внесения изменений без предварительного направления заявления ГБУ, производившего оценку и получения заключения о возможности пересмотра КС, обратится в суд невозможно.

Окончательная редакция ФЗ-269 закрепил право заинтересованного лица подавать иски об оспаривании, одновременно с требованием о признании недействительным решения ГБУ об установлении кадастровой стоимости объекта.

Самым неоднозначным новшеством, введенным ФЗ-269, является порядок досудебного разрешения спора, при котором вопрос о изменении КС будет рассматриваться баз присутствия заявителя. По мнению законодателя, это позволит оградить комиссии ГБУ от излишних разбирательств, затягивания процедуры, позволит оптимизировать работу.

Приводимые доводы противоречат здравому смыслу.

Во-первых, ГБУ придется пересматривать результаты работы собственных сотрудников. Ни о какой заинтересованности в признании их недоработок, соблюдении прав заявителей, не может идти речи.

Во-вторых, расширение полномочий структурных подразделений ГБУ, специализирующихся на досудебном рассмотрении заявлений, неизбежно повлечет увеличение штата, усложнению структуры управления, росту расходов на содержание чиновников.

В-третьих, закон вносит поправку, отменяя положение, согласно которого отчет об оценке КС, равной рыночной, должен быть составлен  на ту же дату, на которую была определена первоначально КС. Теперь, собственник может подать заявление об установлении новой КС в течении полугода (6 месяцев), с даты оценки ГБУ.

Когда начнут действовать изменения

Учитывая, что работа по оспариванию КС – процесс длительный, требующий использования сил не только бюджетных учреждений, осуществляющих оценку и пересмотр стоимости, но и судов, законодатель установил переходный период, ограниченный (предварительно) сроком – 01.01.2023 года. Из-за неравномерности работы ГБУ различных субъектах РФ, допускается сокращение переходного периода законодательным актом области, края или республики РФ.

К настоящему времени, ни один субъект Федерации не принял соответствующего закона, устанавливающего введение на его территории нового порядка оспаривания КС с даты, ранее 1 января 2023 года. Из этого следует, что до указанного времени будет использоваться существующий порядок оспаривания.

По окончании переходного периода, когда начнут действовать новые правила, оспоренная стоимость будет применяться с 01.01 года, в котором собственник (арендатор) обратился с заявлением к ГБУ, но не ранее даты постановки на учет ЕГРН, если КС определена до этой даты.

Грядущий порядок не выгоден налогоплательщикам, поскольку позволит налоговикам начислять налог (указывать на ошибки исчисления), начиная с даты установления стоимости, игнорируя дату подачи заявления в ГБУ или иска в суд. То есть, до принятия решения об изменении КС, налоги будут взиматься по неправильно определенной стоимости. Изменить такой порядок никакого способа нет.

Оспоренная КС будет действовать до проведения новой оценки, которая, согласно закона, определена для различных видов недвижимости с интервалом 2-3 года.

Не смотря на то, что окончание переходного периода определено 1 января 2023 года, закон предусматривает, что переоценка стоимости земельных участков должна быть завершена к 2022 году??? А зданий и объектов «незавершенки» – к 2023 г.

Одновременно с установленными сроками отменяется периодичность переоценки. Даже если она производилась несколько месяцев назад, объект будет оцениваться заново.

Для чего принимался закон?

Благими намерениями полнится законотворческая «корзина» Государственной Думы. Разработчики предполагают, что благодаря новшествам удастся улучшить порядок определения КС, снизить количество жалоб и обращений в суд. Однако, как указывалось выше, радикального изменения способа определения стоимости недвижимости для целей налогообложения не предложено. Изменен лишь порядок оспаривания за счет введения досудебного порядка рассмотрения заявлений. То есть, речь идет об увеличении штата клерков, оплачиваемых из доходов населения, но не о решении проблем, связанных с неправильным определением цены объекта, которые и порождают проблему обжалования.